Kryzys kredytów hipotecznych subprime

17.02.2021
2007–2010
Ekspansja kredytów hipotecznych dla kredytobiorców wysokiego ryzyka, w połączeniu z rosnącymi cenami domów, przyczyniła się do okresu zawirowań na rynkach finansowych, które trwały od 2007 do 2010 roku.

Jak i dlaczego wystąpił kryzysKryzys kredytów hipotecznych subprime w latach 2007–2010 wynikał z wcześniejszej ekspansji kredytów hipotecznych, w tym dla kredytobiorców, którzy wcześniej mieliby trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, co zarówno przyczyniło się do wzrostu cen mieszkań, jak i zostało ułatwione. Historycznie rzecz biorąc, potencjalni nabywcy domów mieli trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, jeśli posiadali historie kredytowe poniżej średniej, wpłacali niewielkie zaliczki lub starali się o pożyczki o wysokich płatnościach. Kredytodawcy często odrzucali takie wnioski o kredyt hipoteczny, chyba że są chronieni przez rządowe ubezpieczenie. Podczas gdy niektóre rodziny wysokiego ryzyka mogły uzyskać niewielkie kredyty hipoteczne zabezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA), inne, mając ograniczone możliwości kredytowe, wynajmowały je. W tamtych czasach liczba właścicieli domów oscylowała wokół 65 procent, wskaźniki przejęcia kredytów hipotecznych były niskie,a budowa i ceny domów odzwierciedlały głównie wahania stóp procentowych kredytów hipotecznych i dochodów.

Na początku i w połowie 2000 roku kredyty hipoteczne wysokiego ryzyka stały się dostępne od pożyczkodawców, którzy finansowali kredyty hipoteczne, przepakowując je w pule sprzedawane inwestorom. Do podziału tego ryzyka wykorzystano nowe produkty finansowe, przy czym papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pod marką prywatną (PMBS) zapewniły większość finansowania kredytów hipotecznych subprime. Mniej wrażliwe z tych papierów wartościowych były postrzegane jako charakteryzujące się niskim ryzykiem, ponieważ były ubezpieczone nowymi instrumentami finansowymi lub ponieważ inne papiery najpierw pokryłyby wszelkie straty z tytułu hipotek bazowych (DiMartino i Duca 2007). Umożliwiło to większej liczbie nabywców domów po raz pierwszy uzyskanie kredytów hipotecznych (Duca, Muellbauer i Murphy 2011), a liczba właścicieli domów wzrosła.

Wynikający z tego popyt spowodował wzrost cen domów, zwłaszcza na obszarach, gdzie podaż mieszkań była ograniczona. Spowodowało to oczekiwania na jeszcze większy wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, dalszy wzrost popytu i cen mieszkań (Case, Shiller i Thompson 2012). Inwestorzy kupujący PMBS początkowo czerpali zyski, ponieważ rosnące ceny domów chroniły ich przed stratami. Kiedy kredytobiorcy wysokiego ryzyka nie byli w stanie spłacić kredytu, albo sprzedawali swoje domy z zyskiem i spłacali swoje kredyty hipoteczne, albo pożyczali więcej w zamian za wyższe ceny rynkowe. Ponieważ takie okresy wzrostu cen mieszkań i zwiększonej dostępności kredytów hipotecznych były stosunkowo bezprecedensowe, a długoterminowa trwałość nowych produktów hipotecznych nie została przetestowana, ryzyko PMBS mogło nie zostać dobrze zrozumiane. Na poziomie praktycznymRyzyko było „poza zasięgiem radaru, ponieważ wiele mierników jakości kredytów hipotecznych dostępnych w tamtym czasie opierało się na najlepszych, a nie nowych produktach hipotecznych.

Kiedy ceny domów osiągnęły najwyższy poziom, refinansowanie i sprzedaż domów stały się mniej opłacalnymi sposobami spłaty zadłużenia hipotecznego, a odsetki strat z tytułu kredytów hipotecznych zaczęły rosnąć dla kredytodawców i inwestorów. W kwietniu 2007 r. New Century Financial Corp., wiodący pożyczkodawca hipoteczny typu subprime, ogłosił upadłość. Wkrótce potem znaczna liczba papierów wartościowych zabezpieczonych PMBS i PMBS została obniżona do wysokiego ryzyka, a kilku pożyczkodawców subprime zostało zamkniętych. Ponieważ fundusze obligacyjne kredytów hipotecznych subprime załamały się, pożyczkodawcy przestali udzielać kredytów hipotecznych typu subprime i innych ryzykownych kredytów hipotecznych typu nonprime. Obniżyło to popyt na mieszkania, prowadząc do spadających cen domów, które podsyciły oczekiwania na jeszcze większe spadki, dodatkowo zmniejszając popyt na domy. Ceny spadły tak bardzo, że niespokojnym kredytobiorcom trudno było sprzedać swoje domy, aby w pełni spłacić swoje kredyty hipoteczne,nawet jeśli dostarczyli pokaźną zaliczkę.

W rezultacie dwa finansowane przez rząd przedsiębiorstwa, Fannie Mae i Freddie Mac, poniosły duże straty i zostały przejęte przez rząd federalny latem 2008 r. Wcześniej, aby osiągnąć wyznaczone przez władze federalne cele zwiększenia własności domów, Fannie Mae i Freddie Mac wyemitował dług w celu sfinansowania zakupów papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką subprime, które później straciły na wartości. Ponadto te dwa przedsiębiorstwa rządowe poniosły straty na niespłacalnych kredytach hipotecznych typu prime, które wcześniej kupiły, ubezpieczyły, a następnie połączyły w papiery wartościowe zabezpieczone kredytami hipotecznymi o najwyższej jakości, które zostały sprzedane inwestorom.

W odpowiedzi na te wydarzenia pożyczkodawcy utrudnili następnie zakwalifikowanie się dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny wysokiego ryzyka, a nawet stosunkowo niskiego ryzyka, co jeszcze bardziej obniżyło popyt na mieszkania. Wraz ze wzrostem liczby zajętych nieruchomości mnożyły się przejęcia, zwiększając liczbę sprzedawanych domów na osłabionym rynku mieszkaniowym. Sytuację tę potęgowały próby sprzedania domów przez zalegających kredytobiorców w celu uniknięcia egzekucji, czasami w ramach „krótkiej sprzedaży, w której pożyczkodawcy akceptują ograniczone straty, jeśli domy były sprzedawane za mniej niż należny kredyt hipoteczny.

W ten sposób załamanie się kredytów subprime wywołało spiralę spadkową cen domów, która cofnęła większość wzrostów obserwowanych w boomie subprime.

Kryzys mieszkaniowy był głównym bodźcem do recesji w latach 2007-2009, szkodząc całej gospodarce na cztery główne sposoby. Obniżył budownictwo, zmniejszył bogactwo, a tym samym wydatki konsumentów, zmniejszył zdolność firm finansowych do udzielania pożyczek oraz zmniejszył zdolność firm do pozyskiwania funduszy z rynków papierów wartościowych (Duca i Muellbauer 2013).

Kroki w celu złagodzenia kryzysuRząd podjął kilka kroków w celu zmniejszenia szkód. Jeden zestaw działań miał na celu zachęcenie pożyczkodawców do zmiany spłat i innych warunków dotyczących trudnych kredytów hipotecznych lub do refinansowania „podwodnych kredytów hipotecznych (kredytów przekraczających wartość rynkową domów), a nie agresywnego poszukiwania przejęcia. Zmniejszyło to przejęcia, których późniejsza sprzedaż mogłaby jeszcze bardziej obniżyć ceny domów. Kongres uchwalił również tymczasowe ulgi podatkowe dla nabywców domów, które zwiększyły popyt na mieszkania i złagodziły spadek cen domów w 2009 i 2010 roku. Aby wesprzeć finansowanie kredytów hipotecznych, Kongres znacznie zwiększył maksymalną wielkość kredytów hipotecznych, które FHA miałaby ubezpieczyć. Ponieważ pożyczki FHA pozwalają na niskie zaliczki, udział agencji w nowo wyemitowanych kredytach hipotecznych wzrósł z poniżej 10 procent do ponad 40 procent.

Rezerwa Federalna, która obniżyła krótkoterminowe stopy procentowe do prawie 0 procent na początku 2009 roku, podjęła dodatkowe kroki w celu obniżenia długoterminowych stóp procentowych i pobudzenia aktywności gospodarczej (Bernanke 2012). Obejmowało to zakup dużych ilości długoterminowych obligacji skarbowych i papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, które finansowały kredyty hipoteczne. Aby jeszcze bardziej obniżyć stopy procentowe i zwiększyć zaufanie potrzebne do ożywienia gospodarczego, Rezerwa Federalna zobowiązała się do kupowania długoterminowych papierów wartościowych do czasu znacznej poprawy sytuacji na rynku pracy oraz do utrzymywania krótkoterminowych stóp procentowych na niskim poziomie, dopóki bezrobocie nie spadnie, dopóki utrzyma się inflacja. niski (Bernanke 2013; Yellen 2013).Te posunięcia i inne działania w zakresie polityki mieszkaniowej – wraz ze zmniejszeniem zaległości niesprzedanych domów po kilku latach niewielkiej liczby nowych budów – pomogły ustabilizować rynki mieszkaniowe do 2012 r. (Duca 2014). Mniej więcej w tym czasie krajowe ceny domów i ich budowa zaczęły rosnąć, budowa domów wzrosła do najniższych poziomów, a wskaźniki wykluczenia ponownie spadły z recesji. Do połowy 2013 r. Odsetek domów objętych przejęciem spadł do poziomu sprzed recesji, a długo oczekiwane ożywienie działalności mieszkaniowej trwało.odsetek domów objętych przejęciem spadł do poziomu sprzed recesji, a długo oczekiwane ożywienie działalności mieszkaniowej było trwale w toku.odsetek domów objętych przejęciem spadł do poziomu sprzed recesji, a długo oczekiwane ożywienie działalności mieszkaniowej było trwale w toku.

BibliografiaBernanke, Ben S., „A Century of US Central Banking: Goals, Frameworks, Accountability, przemówienie wygłoszone na konferencji „The First 100 Years of the Federal Reserve: The Policy Record, Lessons Learned, and Prospects for the Future sponsorowane przez National Bureau of Economic Research, Cambridge, MA, 10 lipca 2013.

Bernanke, Ben S., „Challenges in Housing and Mortgage Markets, przemówienie wygłoszone podczas Operation HOPE Global Financial Dignity Summit, Atlanta, GA, 15 listopada 2012 r.

Case, Karl E., Robert J. Shiller i Anne K. Thompson, „Co oni myśleli? Homebuyer Behavior in Hot and Cold Markets , Brookings Papers on Economic Activity , Fall 2012, 265-98.

DiMartino, Danielle i John V. Duca. „The Rise and Fall of Subprime Mortgages, Federal Reserve Bank of Dallas Economic Letter 2, no. 11 (listopad 2007): 1-8.

Duca, John V. „Długo oczekiwana odbudowa mieszkaniowa , raport roczny Federal Reserve Bank of Dallas , 2013.

Duca, John V., John Muellbauer i Anthony Murphy. „Ceny domów i ograniczenia kredytowe: zrozumienie doświadczeń w USA. Dziennik Ekonomiczny 121, nr. 552 (maj 2011): 533-51.

Duca, John V. i John Muellbauer, „Tobin LIVES: Integrating Evolving Credit Market Architecture into Flow of Funds Based Macro-Models, Working Paper Series 1581, Europejski Bank Centralny, Frankfurt, Niemcy, 2013.

Yellen, Janet L., „Boleśnie powolne ożywienie pracowników Ameryki: przyczyny, implikacje i odpowiedź Rezerwy Federalnej, przemówienie wygłoszone na konferencji „A Trans-Atlantic Agenda for Shared Prosperity w Waszyngtonie, 11 lutego 2013 r.

Napisano na dzień 22 listopada 2013 r. Zobacz wyłączenie odpowiedzialności.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy