Wyjaśnienie kosztów zamknięcia kredytu hipotecznego: ile Ty; Zapłacę

Wyjaśnienie kosztów zamknięcia kredytu hipotecznego: ile Ty; Zapłacę
16.10.2020
Category: Jeśli Możesz

Koszty zamknięcia kredytu hipotecznego to opłaty, które płacisz, gdy zabezpieczasz kredyt, kupując nieruchomość lub refinansując. Należy spodziewać się, że zapłacisz od 2% do 5% ceny zakupu nieruchomości w ramach kosztów zamknięcia. Jeśli kupujesz ubezpieczenie kredytu hipotecznego, koszty te mogą być jeszcze wyższe.

Jakie są koszty zamknięcia?

Koszty zamknięcia to wydatki, które ponosisz po zamknięciu umowy na zakup domu lub innej nieruchomości. Koszty te obejmują opłaty aplikacyjne, honoraria prawników i punkty rabatowe, jeśli dotyczy. Z uwzględnieniem prowizji i podatków od sprzedaży nieruchomości, całkowite koszty zamknięcia nieruchomości mogą zbliżyć się do 15% ceny zakupu nieruchomości.

Chociaż koszty te mogą być znaczne, sprzedawca płaci szereg tych opłat, takich jak prowizja od nieruchomości, która może stanowić około 6% ceny zakupu. Jednak niektóre koszty zamknięcia ponosi kupujący.

Ile zapłacisz za koszty zamknięcia

Całkowite koszty zamknięcia transakcji dotyczące nieruchomości różnią się znacznie w zależności od ceny zakupu domu, rodzaju pożyczki i pożyczkodawcy, z którego korzystasz. W niektórych przypadkach koszty zamknięcia mogą wynosić zaledwie 1% lub 2% ceny zakupu nieruchomości. W innych przypadkach – na przykład gdy zaangażowani są pośrednicy kredytowi i pośrednicy w obrocie nieruchomościami – całkowite koszty zamknięcia mogą przekroczyć 15% ceny zakupu nieruchomości.

W sumie kupujący powinni spodziewać się zapłaty od 2% do 5% ceny zakupu w kosztach zamknięcia. Ich część kosztów zazwyczaj obejmuje:

  • Jeden lub dwa punkty udzielenia pożyczki – opłaty pożyczkodawcy – co odpowiada 1% do 2% kwoty pożyczki i zazwyczaj obejmuje opłaty za udzielenie pożyczki w wysokości od 750 do 1200 USD)
  • 1000 USD lub więcej w opłatach za gwarantowanie pożyczki za takie rzeczy, jak inspekcja, wycena, ankieta i praca nad tytułem
  • Jeden lub więcej punktów rabatowych na kredyty hipoteczne, jeśli zdecydujesz się obniżyć oprocentowanie, spłacając odsetki z góry
  • Do 2% kwoty pożyczki jako początkowa składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jeśli zdecydujesz się skorzystać z ubezpieczenia lub pożyczki rządowej (takiej jak pożyczka FHA), która tego wymaga

Konkretne koszty zamknięcia transakcji dotyczącej nieruchomości – oraz to, czy za koszty odpowiadają kupujący, czy sprzedający – są wszystkie opisane w sekcjach dotyczących ujawniania informacji w umowie kupna i określane przez pożyczkodawcę i typ pożyczki wybrany przez kupującego.

Jeśli chodzi o sam kredyt hipoteczny, koszty zamknięcia kredytu hipotecznego można znaleźć w dwóch miejscach: oszacowanie kredytu i ujawnienie zamknięcia, które pożyczkodawca jest zobowiązany przedstawić. Ujawnienia różnią się w zależności od pożyczkodawcy, ale muszą obejmować całkowitą kwotę pożyczki, stopę procentową, roczną stopę procentową i miesięczny harmonogram spłat.

Kiedy sprzedawca pokrywa koszty zamknięcia?

Istnieją pewne koszty zamknięcia, które sprzedawcy prawie zawsze pokrywają sami. Obejmują one prowizje od pośredników w obrocie nieruchomościami, proporcjonalne podatki od nieruchomości i podatki transferowe. W niektórych przypadkach sprzedający mogą również pokryć koszty gwarancji domu (jeśli taką udzielają) oraz opłaty za wszelkie stowarzyszenia, do których należy ich własność.

Oprócz tych pozycji istnieją inne koszty, które sprzedający mogą również zapłacić, takie jak prowizje od nieruchomości i opłaty za przygotowanie tytułu. Ostatecznie jednak wszystko jest kwestią negocjacji między kupującym a sprzedającym.

Jeśli z drugiej strony refinansujesz swój dom, będziesz odpowiedzialny za wszystkie koszty zamknięcia.

Jak zmniejszyć lub uniknąć kosztów zamknięcia

Kiedy spędzasz miesiące, a nawet lata oszczędzając na zaliczkę, szukając nieruchomości, negocjując cenę zakupu, przechodząc due diligence i zapewniając finansowanie, opłacenie kosztów zamknięcia może być niechcianą niespodzianką – i może to znacznie utrudnić by pozwolić sobie na nową nieruchomość.

Mając to na uwadze, wiele osób chce spróbować zmniejszyć lub uniknąć kosztów zamknięcia. Choć nie da się wyeliminować koszty zamknięcia całkowicie, nie są pewne rzeczy można zrobić, aby zmniejszyć swoje wydatki, w tym:

  • Płacenie gotówki za dom . Dla większości ludzi to nie jest opcja. Ale jeśli możesz sobie na to pozwolić, w niektórych przypadkach znacznie obniżysz koszty (być może o około 1% ceny zakupu), jeśli nie potrzebujesz pożyczki. Wyeliminujesz między innymi opłaty za udzielenie kredytu i koszty wyceny.
  • Wyjście bez pośrednika. Jako kupujący nie możesz tak naprawdę kontrolować decyzji sprzedającego, ale jeśli kupujesz nieruchomość na sprzedaż przez właściciela, nie płacisz prowizji pośrednikom w obrocie nieruchomościami, co może znacznie obniżyć koszty zamknięcia – przynajmniej dla sprzedawcy . Skorzystaj z tego, aby negocjować ustępstwa z innymi sprzedawcami, aby obniżyć koszty.
  • Korzystanie z finansowania sprzedawcy. Finansowanie przez sprzedawcę – gdy sprzedawca działa jako bank, utrzymując kredyt hipoteczny i pozwalając kupującemu spłacać nieruchomość w czasie – zwykle nie wiąże się z opłatami za rozpoczęcie działalności, a także może pozwolić kupującym na pominięcie takich rzeczy, jak ankiety i wyceny. Mogą również pomijać inspekcje, ale nie zalecamy tego, ponieważ kupujący powinni nadal znać stan kupowanej nieruchomości przed zamknięciem.
  • Unikanie punktów rabatowych. Niektórzy pożyczkodawcy oferują pożyczkobiorcom możliwość obniżenia oprocentowania poprzez spłatę odsetek od pożyczki. Kupno stopy procentowej może być atrakcyjne w perspektywie długoterminowej, ponieważ może znacznie obniżyć całkowite odsetki płacone w okresie trwania pożyczki, ale może również stanowić znaczny koszt początkowy.
  • Unikanie ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Tradycyjne kredyty hipoteczne nie wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego dla kupujących, którzy wpłacają zaliczkę w wysokości co najmniej 20%. Jeśli nie możesz wpłacić 20% zaliczki, być może będziesz musiał zapłacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego; lub, jeśli korzystasz z pożyczki FHA lub USDA, będziesz musiał skorzystać z ubezpieczenia hipoteki przewidzianego w ich programach pożyczkowych.

Ponadto niektóre koszty zamknięcia mogą czasami zostać dodane do kwoty pożyczki kupującego, zamiast płacić ją gotówką przy zamykaniu. Jakie koszty mogą zostać uwzględnione w Twojej pożyczce, różnią się w zależności od pożyczkodawcy, ale mogą obejmować opłaty za udzielenie pożyczki, opłaty za wycenę i kontrolę lub opłaty za tytuł. Chociaż może to prowadzić do pewnych początkowych oszczędności kosztów, w rzeczywistości zwiększy całkowity koszt kredytu hipotecznego, ponieważ będziesz płacić odsetki od tych wydatków przez cały okres pożyczki.

Co obejmuje koszty zamknięcia?

Konkretne pozycje zawarte w kosztach zamknięcia różnią się w zależności od transakcji i zależą od indywidualnego kupującego, sprzedającego, nieruchomości, rodzaju nieruchomości, rodzaju pożyczki i kwoty pożyczki. Chociaż nie wszystkie te koszty są pokrywane przez kupujących, są one liczne:

Opłata za wycenę

Kiedy kupujący otrzymują kredyt hipoteczny na nieruchomość, ich pożyczkodawca chce wiedzieć, że nieruchomość jest warta więcej, niż jej pożyczają – ponieważ w przypadku niewypłacalności pożyczkodawca będzie musiał sprzedać twoją nieruchomość, aby odzyskać swoje pieniądze. Więc oni to ocenili. Wyceny te mogą być opłacone oddzielnie lub dodane do salda kredytu.

Opłata za przegląd

Kontrole mają na celu sprawdzenie stanu nieruchomości przed udzieleniem pożyczki przez pożyczkodawcę. Podobnie jak w przypadku wyceny, pożyczkodawcy chcą upewnić się, że nieruchomość, na którą pożyczają, jest w dobrym stanie i nie ma na nią wpływu termity lub szkody spowodowane przez wodę. Podobnie jak opłaty za wycenę, koszty te mogą być płacone osobno lub czasami mogą być dodawane do salda kredytu kupującego.

Punkty udzielenia pożyczki

Opłaty za udzielenie pożyczki to procent wartości pożyczki, którą pożyczkobiorca spłaca w celu zabezpieczenia swojej pożyczki. Punkty te mogą obejmować opłatę za udzielenie pożyczki (zwykle ryczałtową kwotę), a także opłatę za wniosek, którą pobierają niektórzy pożyczkodawcy. Punkty mogą również obejmować inne opłaty pobierane przez pożyczkodawców, opłaty pośredników pożyczkowych i inne koszty.

Punkty rabatowe dla kredytów hipotecznych

Niektórzy pożyczkodawcy oferują pożyczkobiorcom możliwość obniżenia oprocentowania w zamian za przedpłatę części odsetek należnych w okresie ich spłaty. Nazywa się to „wykupem” stopy procentowej. Za każdy 1% odsetek wpłaconych z góry przez pożyczkobiorców, mogą oni zazwyczaj obniżyć stopę procentową za okres spłaty kredytu o około 0,25%.

Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Jeśli wpłacisz zaliczkę w wysokości mniej niż 20%, pożyczkodawca może zażądać wykupienia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), co może wiązać się z opłaceniem składki z góry. Jeśli korzystasz z pożyczki rządowej, takiej jak pożyczka FHA lub USDA, będziesz musiał zapłacić składki za ubezpieczenie hipoteczne zapewniane przez te programy.

Proporcjonalne podatki od nieruchomości

Kiedy ktoś sprzedaje nieruchomość, zwykle jest zobowiązany do zapłacenia podatku od nieruchomości za tę część roku, przez którą posiadał nieruchomość. Wynika to z faktu, że kupujący zapłaci podatek od nieruchomości za cały rok, kiedy otrzyma rachunek za podatek od nieruchomości w następnym cyklu rozliczeniowym. Sprzedawca po prostu odlicza podatki od nieruchomości należne za część roku, w którym posiadał nieruchomość.

Prowizje od nieruchomości

Prowizje od nieruchomości są zwykle płacone przez sprzedających, gdy nieruchomości są wystawione na sprzedaż. Koszty te zwykle wynoszą od 5% do 6% ceny zakupu, ale mogą wynosić 10% lub więcej, w zależności od konkretnego brokera i rodzaju nieruchomości.

Opłata za nagrywanie

Kiedy ktoś kupuje nieruchomość, nowy akt potwierdzający jego własność musi zostać złożony w lokalnym rejestrze hrabstwa. Ten dokument przedstawia nowego właściciela nieruchomości, a hrabstwa zazwyczaj pobierają symboliczną opłatę za złożenie nowego aktu.

Opłata skarbowa

Podatek transferowy jest należny, gdy własność nieruchomości przechodzi ze sprzedającego na kupującego. W wielu przypadkach podatki te są niewielkie, ale w niektórych częściach kraju mogą być wysokie.

Opłata za ankietę

Jeśli ankieta nie została przeprowadzona od jakiegoś czasu lub jest niejasna z poprzednich aktów, nieruchomość może potrzebować nowej ankiety przed przygotowaniem nowego aktu. Geodeci określają wymiary nieruchomości, aby utworzyć mapę z wytycznymi granic prawnych i cech terenu. Ankiety są również konieczne, jeśli ktoś kupuje część paczki lub kupuje kilka paczek, które można połączyć w ramach sprzedaży.

Opłata za tytuł

Jest to opłata pobierana przez prawnika lub firmę tytułową za sprawdzenie tytułu własności. W ramach tego procesu prawnik sprawdza, czy sprzedawca rzeczywiście może przekazać czysty tytuł prawny i czy nie ma zastawów ani innych obciążeń. W ramach sprzedaży przygotowują również nowy akt. Koszt tych usług waha się zwykle od kilkuset do kilku tysięcy dolarów w zależności od stanu, w którym mieszkasz.

Tytuł ubezpieczenia

Ubezpieczenie tytułu zabezpiecza kupującego w przypadku problemów z tytułem sprzed zakupu lub w przypadku problemów, które pojawią się później, na przykład, gdy ktoś złoży oszukańczy czyn próbujący przejąć jego własność (powszechna forma oszustwa). Jeśli wydarzy się coś, co zmniejszy zainteresowanie kupującego jego nieruchomością, ubezpieczenie tytułu własności pokryje koszty naprawy tego problemu.

Podsumowanie

Koszty zamknięcia należne, gdy ktoś kupuje nieruchomość, mogą być znaczne. Konkretne koszty zamknięcia różnią się w zależności od rodzaju kupowanej nieruchomości, od tego, czy korzystasz z finansowania, a nawet od konkretnej umowy zakupu. Chociaż niektóre z tych pozycji są opłacane przez sprzedawców, kupujący powinni spodziewać się zapłaty z góry od 2% do 5% ceny zakupu jako kosztów zamknięcia, oprócz wpłaty zaliczki.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy